Hoy 18 de diciembre de 2018 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobada por el Gobierno.
¿Qué ocurre con los contratos de alquiler firmados antes del 19 de diciembre de 2018?
Absolutamente nada. La modificación no tiene efectos retroactivos, por lo que no afectará a los contratos anteriores a su entrada en vigor.
Para los contratos suscritos desde el 19 de diciembre en adelante destacan los siguientes cambios:
Duración de los nuevos contratos
La duración máxima sube a 5 años, o 7 años, según los siguientes casos. Antes, el máximo estaba establecido en 3 años.
Al terminar el plazo pactado en el contrato, siempre que el arrendatario (inquilino) lo desee (no hace falta que lo comunique), el contrato se prorroga durante un año más, y así sucesivamente hasta llegar a un máximo de:
5 años si el arrendador (casero) es persona física
7 años si el arrendador fuese una persona jurídica (como, por ejemplo, una empresa)
Si el inquilino no desea prorrogarlo, debe comunicarlo con al menos 30 días de antelación a la finalización del contrato.
Fianza
La fianza obligatoria sigue siendo de una mensualidad de renta.
Sin embargo, para arrendamientos de viviendas de la duración comentada más arriba, se modifica la posibilidad de pedir garantías adicionales.
A partir de ahora, los depósitos o avales, no podrán superar las dos mensualidades.
En resumen, el casero podrá pedir máximo de 1 mensualidad de fianza + 2 mensualidades adicionales (ya sean en forma de depósito bancario/metálico o en forma de aval bancario).
Honorarios de las inmobiliarias cuando el arrendador sea persona jurídica
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, es decir los honorarios de las inmobiliarias que habitualmente son de una mensualidad de renta, deberá asumirlos el arrendador. Se excluyen aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Desahucios
Cuando se produzcan impagos y se acuerde el desahucio de una familia, los servicios
sociales emitirán previamente un informe sobre sus alternativas habitacionales. Si el informe alerta de una situación de vulnerabilidad, el desahucio se retrasará 1 mes si el casero es persona física, o 2 meses, si es persona jurídica.
Alquiler turístico
El alquiler turístico queda excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para limitar o condicionar dichos alquileres, bastará con una mayoría de 3/5 de la comunidad de propietarios.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es decir, ningún inquilino en toda España deberá pagar el ITP cuando firme un alquiler.
Repercusión del IBI en alquileres sociales
Los ayuntamientos o administraciones ya no repercutirán el IBI al inquilino en alquileres sociales.
Diego Quintana Martínez
Abogado colegiado del ICAM 121.071